중국 ‘토지관리법” 주요내용

중국 ‘토지관리법” 주요내용

1. 총 칙

 □ 목적 : 토지관리 강화, 토지의 사회주의 공유제 수호, 토지자원의 보호,개발,합리적 이용, 경작지 철저보호

 □ 원칙 : 토지의 사회주의 공유제 실시(전민소유제와 노동군중 집체소유제), 국유토지 유상사용제도 실시(행정배당시 무상), 토지사용권 양도가능, 토지징수 가능 및 보상

   * 헌법 제10조 : “도시, 시구의 토지는 전민소유 즉, 국가가 소유한다. 농촌과 도시교외의 토지는 법률규정에 따라 국가가 소유한 토지이외에는 집체가 소유하며, 택지와 자영농경지, 자영산야도 집체소유이다.”

 □ 책임 : 국가는 토지이용총체계획 수립 및 토지용도 결정, 토지구분(농지, 건설용지, 미이용지), 농지의 건설용지 전환 엄격제한 및 건설용지총량 통제, 경작지 특수보호, 관리감독 부서(중앙, 지방), 토지관리 법규 준수의무

           

    * 농지 : 직접 농업생산 사용토지(경작지, 임지, 초지, 농전수리지, 양식수면 등)

      건설용지 : 건축물?축조물 건조토지(도시?농촌주택, 공공시설, 공장?광산, 교통수리시설, 관광, 군사시설 용지 등)

      미이용지 : 농지와 건설용지 이외의 토지

2. 토지소유권과 사용권

 □ 도시구역의 토지는 국가소유에 속하고, 농촌과 도시교외의 토지는 법률에 국가소유라고 정한 것외에는 농민집체소유에 속함

□ 국유토지와 농민집체소유의 토지는 법에 의해 조직 또는 개인에게 사용하게 할 수 있음

 □ 농민집체소유의 토지는 현급 인민정부에서 등기하고 기록부를

    만들며, 증명을 발급하고 소유권을 확인함

  o 농민집체소유 토지가 비농업건설에 사용될 경우, 현급 인민정부에 등기하고 건설용지 사용권을 확인함

  o 국유토지를 업체와 개인이 법에 의해 사용하는 경우, 현급이상

    인민정부에서 등기하고 사용권을 확인함

  o 임지, 초원의 소유권 또는 사용권의 확인, 수면, 갯벌의 양식사용권의 확인은 ‘삼림법’, ‘초원법’, ‘어업법’의 규정에 따름

 □ 농민집체소유의 토지는 당 집체경제조직의 구성원이 도급경영하여 농업, 임업, 목축업, 어업생산에 종사함

  o 토지도급경영기한은 30년으로 하며, 기한내에 개별 도급경영자

    사이에 적당한 조정이 필요한 경우, 촌민대회 2/3이상 동의필요

   - 향(진) 인민정부와 현급이상 정부 농업주관부문의 허가 필요

 □ 국유토지는 업체 또는 개인이 도급경영하여 농업, 임업, 목축업,

    어업생산에 종사할 수 있음

 □ 토지소유권과 사용권 분쟁은 당사자가 협상하여 해결하며, 협상이 안되면 인민정부에서 처리함

  o 조직간의 분쟁은 현급이상 인민정부가, 개인간, 개인과 조직간의 분쟁은 향급 인민정부 또는 현급 이상 인민정부가 처리

3. 토지이용의 총체적 계획(이하 ‘계획’)

 □ 각급 인민정부는 국민경제와 사회발전계획, 국토정비와 자원, 환경보호의 요구, 토지공급능력 및 각 건설종목의 토지수요에 근거하여  계획 수립 (계획기한은 국무원이 정함)

 □ 하급의 계획은 한급 높은 계획에 근거하여 작성

  o 건설용지 총량은 한급 높은 계획의 지표를 초과해서는 안되며,

    경작지 보유량은 한급 높은 계획의 지표보다 낮아서는 안됨

 □ 현급 계획은 토지이용구역을 구분하고 토지용도를 명확히 하여야 함

  o 향(진) 계획은 매단위 토지용도를 확정하고 공고

 □ 성, 자치구, 직할시의 계획은 국무원에 보고하고 허가를 받음

  o 성, 자치구 소재지의 시, 인구 백만이상 도시, 국무원 지정 도시의 계획은 성, 자치구 인민정부의 심사, 허가를 거친후 국무원 허가

  o 이외의 계획은 성, 자치구, 직할시 인민정부에 급별로 보고, 허가

 □ 도시건설용지 규모는 국가규정에 적합하여야 하며, 기존의 건설

    용지를 충분히 이용하고 농지를 점용하지 않거나 가급적 적게 점용

  o 각급 인민정부는 건설용지총량통제를 실시해야 하며, 토지이용 연도계획의 집행상황을 동급 인민정부대표대회에 보고

 □ 국가는 전국토지관리정보 시스템을 구축하고 토지이용상황에

    대한 동태적인 감사와 측정을 실시

4. 경작지 보호

 □ 국가는 경작지를 보호하고 비경작지로의 전환을 엄격히 통제

  o 업체가 경작지 점용시 대체농지 조성 또는 조성비 납부

 □ 경작지 총량이 감소한 경우, 국무원은 정해진 기한내에 조성

  o 개간면적 부족시 국무원 보고후 타 지방에서 개간

 □ 국가는 기본농토보호제도를 실시하며 아래 경작지는 토지이용총체

    계획에 근거하여 농토보호구역에 포함시켜 엄격히 관리

  o 국무원 관련 주관부문 또는 현급이상 지방인민정부가 허가, 확정한 식량, 면화, 유지생산기지내의 경작지

  o 양호한 수리시설과 수토유지시설이 있는 경작지가 현재 개량계획에 있고 또 중?저산 농토로 개량될 수 있는 경우

  o 야채 생산기지

  o 농업과 과학연구농토, 교학실험농토

  o 국무원규정에 의해 기본농토보호구에 포함되어야 하는 기타 경작지

  ⇒ 각 성, 자치구, 직할시의 기본농토는 경작지의 80%이상 달해야 함

 □ 비농업건설은 토지를 절약하여 사용해야 하며, 황지 또는 저질토지를 이용할 수 있는 경우에 경작지 또는 양질의 토지이용 불가

  o 비농업건설로 경작지 점용후 1년이내 미사용시 원 경작을 회복하고 유휴비를 납부하며, 2년간 미사용시 토지사용권을 회수

 □ 도시계획구역내에서 양도방식으로 토지사용권을 취득하여 부동산

    개발을 하던 유휴토지는 ‘도시부동산관리법’의 관련 규정에 따름

5. 건설용지

 □ 조직이나 개인이 토지사용이 필요한 경우 국유토지 사용권을 신청

  o 다만, 향진기업과 촌민택지건설에 당 집체경제조직 농민집체소유 토지사용을 법에 의해 허가받은 경우 또는 향(진) 공공시설과 공익사업건설에 농민집체소유 토지사용을 허가받은 경우는 제외

  o 국유토지란 국가소유의 토지와 국가가 징수한 원래 농민집체 소유였던 토지를 포함

 □ 건설 점용토지를 농지에서 건설용지로 전환해야하는 경우 허가받음

  o 성, 자치구, 직할시 인민정부가 허가한 도로, 배선공사와 대형사회간접시설 프로젝트, 국무원이 허가한 건설프로젝트는 국무원 허가

  o 토지이용총체계획에서 확정된 도시와 촌락, 진 용지규모내에서 당 계획의 실시를 위한 경우, 원 토지이용총체계획 허가기관에서 허가

  o 기 허가받은 농지전환 범위내에서 구체적 프로젝트는 시, 현 인민정부에서 허가 가능

  o 이외의 경우, 성, 자치구, 직할시 인민정부에서 허가

 □ 아래 토지를 징수할 경우 국무원에서 허가

  o 기본농토

  o 기본농토 이외의 경작지가 35헥타르를 초과할 경우

  o 기타의 토지가 79헥타르를 초과할 경우

  △ 이외의 토지를 징수할 경우 성, 자치구, 직할시 인민정부에서 허가

 □ 토지를 징수할 경우, 징수한 토지의 원 용도에 따라 보상

  o 경작지 보상비용은 토지보상비, 안치보조비 및 지상부착물과 풋곡식보상비를 포함

 □ 건설 조직이 국유토지를 사용하려면 양도 등의 유상사용 방식으로

    취득해야 함

  o 다만, 아래 건설용지는 현급이상 인민정부가 법에 의해 허가하면 행정조달 방식으로 취득 가능

   - 국가기관용지와 군사용지

   - 도시 사회간접시설 용지와 공익사업용지

   - 국가가 중점 지원하는 에너지, 교통, 수리 등의 사회간접시설

   - 법률, 행정법규 규정의 기타의 용지

  o 양도 등의 유사사용 방식으로 국유토지 사용권을 취득한 건설조직은 국무원 규정의 표준과 방법에 따라 토지사용권 양도금 등의 토지 유상사용비와 기타 비용을 납부하여야 사용가능

 □ 건설프로젝트시공과 지질탐사에 국유토지 또는 농민집체소유 토지를 임시사용할 경우 현급이상 인민정부 토지행정주관부문이 허가

  o 토지사용자는 관련부문과 토지임시사용계약을 체결해야 하며 계약 약정에 따라 임시사용 토지보상비를 지불

 □ 아래사항중 하나에 해당하는 경우, 관련 인민정부는 원 허가 인민정부 또는 허가권한 부문에 보고하여 허가를 받은 후 국유토지사용권 회수 가능

  o 공공이익의 필요에 의해 토지를 사용해야 하는 경우

  o 도시계획의 실시를 위해 구 도시구역에 대한 개축사업 실시시 토지를 조정, 사용해야 하는 경우

  o 토지양도 등의 유상사용계약에 약정된 사용기한이 만료되었으나,

    사용자가 기간연장을 하지 않았거나 기간연장이 허가되지 않은 경우

  o 조직이 폐지, 이전 등의 원인으로 무상제공받은 국유토지의 사용을 정지한 경우

  o 도로, 철로, 공항, 광산 등이 폐기된 경우

  △ 위 첫째, 둘째의 경우 토지사용권자에게 적절히 보상해야 함

 □ 농촌집체조직이 향(진) 토지이용총체계획에 확정한 건설용지를 이용하여 기업을 설립하거나 기타 조직, 개인과 토지사용권 투자, 연합경영 등의 형식으로 기업을 공동설립 할 경우,

  o 현급이상 지방인민정부에 허가신청

 □ 농촌 촌민은 1가구당 택지 1곳만 보유할 수 있으며, 면적은 성,

    자치구, 직할시 규정의 표준을 초과할 수 없음

 □ 농촌집체소유의 토지사용권은 매각, 양도할 수 없으며 비농업건설에 임대할 수 없음

  o 다만, 토지이용총체계획에 부합하고 법에 의해 건설용지를 취득한 기업이 파산, 합병 등의 사유로 토지사용권이 이전된 경우는 제외

□ 아래사항중 하나에 해당하는 경우 농촌집체경제조직은 용지에 대해 허가를 실시한 인민정부에 허가를 받은후, 토지사용권 회수 가능

  o 향(진)촌 공공시설과 공익사업을 위해 토지사용이 필요한 경우

  o 허가받은 용도에 따라 토지를 사용하지 않은 경우

  o 취소, 이전 등의 원인으로 토지사용을 정지한 경우

6. 감독검사 및 법률책임

 □ 현급이상 인민정부는 감독검사 실시과정에서 국가공무원의 위법

    행위를 발견하고 법에 의한 행정처분을 할 필요가 있는 경우,

  o 반드시 법에 의해 처리해야 하며, 처리권한이 없는 경우 동급 또는 상급 인민정부 행정감찰기관에 행정처분건의서를 제출해야 함

 □ 현급이상 인민정부는 감독검사 실시과정에서 위법행위가 범죄를

    구성한다는 사실을 발견하게 되면,

  o 안건을 관련기관에 이양하고 법에 의한 형사책임을 추궁해야하며 범죄를 구성하지 않는 경우에는 법에 의한 행정처벌을 가함

  o 행정처벌을 가해야 함에도 가하지 않은 경우 상급인민정부가

    행정처벌의 결정을 명하거나 직접 처분

 □ 토지를 불법으로 매매하거나 기타의 형식으로 불법 양도한 경우,

    현급이상 인민정부는 위법소득을 압수함

  o 토지이용총체계획을 위반하고 농지를 건설용지로 변경한 경우,

    시한을 정해 축조된 건축물과 시설을 철거하고 토지를 원상회복

 □ 허가받지 않거나 사기수단으로 허가받아 토지를 점용한 경우, 현급이상 인민정부는 토지반납을 명하고 관련자는 형사 또는 행정처벌

  o 농촌촌민이 허가없이 또는 사기로 허가를 받고 불법으로 토지를 점용하여 주택을 축조한 경우 현급이상 인민정부는 토지를 반납하도록 명하고 시한을 정해 건물을 철거하도록 함

 □ 토지징수?사용 비준권한이 없는 조직, 개인이 불법으로 토지점용을 허가할 경우, 허가권한을 남용한 경우, 토지계획에 위배되어 허가한 경우 등은 허가문건은 무효이며, 담당요원은 형사 또는 행정처벌